Замислите да пронађете дом који апсолутно волите (или барем видите велики потенцијал). Сада: Шта ако бисте могли да живите тамо, али уместо да унапред трошите уштеђевину, сваки месец поврх станарине плаћате мали део капара. Звучи као сан, зар не? Највероватније да - поготово ако сте слободњак, имајте тако-тако кредит , или висок однос дуга и прихода (ти проклети студентски зајмови!), или једноставно не могу оставити довољно готовине на страну сваког месеца како би направили места за аванс.
Па, ова ситуација није само ствар снова-то је врста уговора познатог као изнајмљивање за изнајмљивање. Али, као и многи други сценарији који су превише добри да би били истинити, долази са приличним уделом ризика које треба размотрити. Ево шта треба да знате пре него што потпишете:
Шта је закуп за изнајмљивање?
Ови зајмови типа једнорог се називају много ствари, али се обично користе закупи за изнајмљивање, купопродајни уговори, уговори о куповини лизинга или опције закупа за куповину. У закупу за издавање у закуп, станар пристаје да изнајми јединицу или кућу од станодавца. Сваког месеца станодавац ће део месечне уплате одлагати у фонд станара у кући. Уговорена цена остаје фиксна током целог закупа. Обично, када станар уплати довољно капитала у кућу да би се квалификовао за хипотеку, станар има могућност да откупи од станодавца.
На пример, станар може потписати уговор о закупу куће вредне 150.000 долара. Станодавац ће захтевати од њих да положе 500 долара и плаћају 1.200 долара месечно - од тога ће 200 долара отићи на аванс. Након две године, станари ће уплатити 4.800 долара на аванс, или 3,2 одсто вредности имовине - довољно да покрију предујам на ФХА хипотека . Ако су тако одлучили (запамтите, то је могућност куповине), закупац може осигурати хипотеку и пратити стандардни поступак куповине куће.
Иако ово звучи као одлично постављање, закупи за изнајмљивање нису увек тако чаробни.
Као прво, они могу бити скупи. Закуподавци могу захтевати бесповратне авансне накнаде (познате као премија опција) како би осигурали могућност куповине. Они могу завршити једнако скупо као и аконтација - ако не и више. Стандард је обично 5 посто, али о томе се може преговарати између страна. Осим тога, ако закупац одлучи да не откупи на крају уговора, неће му вратити ништа од ускладиштеног новца.
Такође је важно напоменути да закупи за издавање у закуп звуче слично, али се веома разликују од уговора о склапању уговора (који имају свој низ ризика). Уговори о делима су куће које финансира продавац, где купац враћа продавцу на дужи временски период у месечним ратама са високим каматама. У тим ситуацијама станар је одговоран за све поправке, а обично и за порезе и осигурање.
Код изнајмљивања за изнајмљивање, закупац је обично обухваћен законом о закупима током периода изнајмљивања и није одговоран за одржавање или поправке. Међутим, то може варирати од државе до државе - и ваш станодавац може покушати да од вас отпише ова права (мада, опет, законитост тога варира од државе до државе).
Који су неки од ризика закупа за изнајмљивање?
Будући да власништво над кућама постаје недостижно за све више Американаца, закупи за издавање у закуп постају све популарнији. Сада постоје неке добро финансиране компаније са Валл Стреета које понуда транспарентни програми изнајмљивања за реновиране, врхунске куће. Осим тога, чести су у међусобној продаји, на пример ако породични пријатељ жели да вам прода своју имовину, али још увек немате пуно финансирање. Међутим, према речима Ницхоле Монтицелли, агента за некретнине у БЕКС Реалти на Флориди, стандардни уговор о закупу за сопствену имовину скоро увек је написан имајући у виду најбољи интерес продавца-то значи да када уђете у њих као закупац, морате да се потрудите да умањите ризик.
На пример, станодавац/продавци могу покушати да сво одржавање и поправке падну на закупца (то може бити у супротности са законима о закупцима у многим државама, па проверите код свог адвоката!) Или у уговору може бити наведено да ће једнократно закашњење уплате поништити уговор . То значи да би станар изгубио сав новац који је већ платио, као и новац који је уложио у реновирање и поправке на имању.
1234 значење броја анђела
А будући да су закупи за издавање у закуп привлачни онима који су иначе истиснути из традиционалних опција куповине куће, тржиште је подложно преварама. На пример, Флорида је доживела пораст превара у вези са закупом закупнине за време краха тржишта станова средином 2000-их, каже Монтицелли. Било је много случајева у којима су станари плаћали месечно, завршавали поправке, па чак и надограђивали кућу, док су власници некретнина џепарали своја плаћања. Власници би тада престали да уплаћују хипотеку, а закупци би се нашли високо и суви када би банке дошле да поврате имовину. А 2016 Истрага Нев Иорк Тимеса показало да су ове преваре поново у порасту.
Ако нађете прилику за изнајмљивање за изнајмљивање, обратите пажњу на неке од ових црвених заставица:
- Ако је дом у лошем стању, то може указивати на то да је запуштен, да му је већ одузета имовина или да га банка враћа.
- Чувајте се станодавца који вас одвраћа од независне инспекције и процене.
- Ваше додатне уплате требале би се збрајати с договореним износом предујма: Обично говоримо о почетној уплати од 3,5 посто за хипотеку осигурану од ФХА, Холден Левис, стручњак за некретнине у НердВаллет , каже.
- Проверите власнички извештај да бисте се уверили да је ваш станодавац законити власник имовине, каже Схаолаине Ловинг, адвокат у Ловинг Лав ЛТД . Извештај ће такође детаљно описати све додатне залоге или пресуде које би требало платити пре него што преузмете власништво (и вероватно ће станодавац захтевати да их платите).
Међутим, чак и ако све ове ствари постану потпуно јасне, важно је схватити да још увек улазите у климаву ситуацију-улажете у нешто над чиме немате много контроле.
На пример, иако можда није било додатних заложних права на имовини када сте потписали закуп, власник је можда додао нешто након тога, каже Ловинг. Утврђивање да ли је то случај и покушај да се заштитите од тога, све ће вас додатно коштати. Ово може учинити да стварни трошкови куповине куће путем закупа за изнајмљивање буду много већи од трошкова традиционалне куповине.
Осим тога, иако имате законска права на новац који сте уложили, у екстремним случајевима би могло бити веома скупо добити оно што вам се дугује: Власник и даље може неплатити своје хипотекарне обавезе и изгубити дом због оврхе, каже Ловинг. [Ово] би вас ставило у обавезу да морате да водите парницу за било који правни лек против продавца.
Шта треба да урадите пре него што се потпишете на испрекиданој линији
Ако сте одлучили да је изнајмљивање за вас или сте се заљубили у изнајмљивање које има могућност куповине, ваш следећи корак би требао бити да позовете свог адвоката. Као што је раније речено, различите државе и региони имају своје законе који се односе на изнајмљивање за издавање, па се побрините да ваш адвокат зна где желите да потпишете закуп.
шта то значи кад стално виђате 333
Монтицелли има тенденцију да саветује своје клијенте да се клоне закупа за изнајмљивање, али ако њени клијенти одлуче да иду овим путем, увек препоручује да им адвокат прегледа уговор и препише га како би био повољнији за закупца и ублажио га ризик. На пример, станари могу да се увере да не плаћају двоструко за надоградње и реновирање у које улажу и да се куповна цена не може повећати када дође време за куповину. Ако продавац неће поново преговарати, узмите то као знак упозорења, каже она.
Када од адвоката све разјасните, разговарајте са зајмодавцем:
Затражите претходну квалификацију и покажите уговор кредитном службенику, каже Левис. Службеник за зајам ће узети ваше финансијске податке и обавестити вас ако сте на путу да добијете хипотеку за неколико година. Такође ће се побринути да се ваше делимичне уплате закупнина увећају како би се предујмило када за то дође време.
И, наравно, ако вам се издавање у закуп чини превише ризичним, али вам се свиђа погодност спајања ваше штедње уз станарину, увек постоји могућност пресељења на јефтиније место, али уз плаћање истог износа кирије (тј. , јефтинија рента вашем станодавцу и остатак на вашем штедном рачуну).
