Када смо мој муж и ја одлучили да се преселимо из Денвера у Индианаполис да купимо кућу, знали смо да ће процес бити скроман. О процесу куповине куће знали смо само гледајући ХГТВ или разговарајући са пријатељима и породицом који су то већ радили. Одлучили смо да ускочимо у то отвореног ума и опрезног приступа.
Прва већа одлука с којом смо се суочили била је одлука о томе која врста хипотеке је најбоља за нас: Савезна стамбена управа (ФХА) или конвенционална. Имали смо општу идеју по чему се ти зајмови разликују, али било је потребно дубље копање да бисмо схватили која опција тренутно најбоље одговара нашим потребама и за период трајања нашег кредита. Ево како смо донели одлуку:
Шта је ФХА кредит?
Прво, утврдимо разлику између две врсте кредита: Зајам ФХА је хипотека коју подржава савезна влада и коју сервисира зајмодавац треће стране. У основи, то значи да ће влада платити зајмодавцу ако на крају нисте у могућности да платите - али ћете се и даље суочити са одузимањем ако не отплатите кредит. Због ове подршке, зајмодавци су мало попустљивији у погледу давања кредита, што значи да ће прихватити ниже кредитне бодове (ФХА кредити имају минимални кредитни резултат од 500, док конвенционални кредити обично захтевају бодове у 600 -има) и предујмове ( стандард је 3,5 одсто).
Зајмови ФХА такође увек захтевају премију хипотекарног осигурања (МИП), која је накнада која се ставља на вашу хипотеку и плаћате је за целу дужину кредита. Ваш МИП варира између 0,45 и 1,05 процената ваше хипотекарне вредности-у зависности од тога колико сте позајмили, вашег односа кредита и вредности и рока вашег кредита. Постоје само два начина да се решите МИП -а: Први је евентуално рефинансирање кредита у конвенционални кредит. Други је спуштање 10 одсто на почетку, што вам омогућава да одбаците МИП након 11 година плаћања. Такође ћете при затварању платити једнократну уплату осигурања од 1,75 одсто кредита. Због свих ових додатних накнада у односу на вриједност кредита, зајмови ФХА -е могу на крају бити скупљи од конвенционалних кредита - иако у неким сценаријима зајмови ФХА имају ниже стопе од конвенционалних кредита. Генерално, кредити ФХА имају тенденцију да имају више пртљага - иако их је лакше добити на почетку.
Шта је конвенционални кредит?
Али шта су уопште конвенционални кредити? Познати и као усклађени кредит, ово су хипотеке које не подржава држава. Због тога, зајмодавци покушавају да смање ризик да зајмопримац не испуни обавезе што је више могуће - нешто што ћете платити. То значи да конвенционални кредити обично имају нешто веће каматне стопе и строже захтјеве за одобрење од кредита ФХА. Иако ће неки зајмодавци прихватити смањење од само 3 процента - све испод 20 процената захтеваће да платите приватно хипотекарно осигурање (ПМИ). Ова месечна накнада потребна је док не достигнете 78 % капитала у свом дому, али обично не пада са ваше месечне уплате све док не достигнете 80 %.
Како смо изабрали
Наша главна брига при избору између хипотека била је то што нисмо желели да трошимо више новца него што смо морали месечно - чак и ако је разлика мала. Ситни хонорари и издаци временом се збрајају, а са свим новим трошковима са којима смо се суочили - поправкама, намештајем, фарбањем итд. - морали смо да задржимо буџет што је могуће мањим.
значење 911. у Библији
Према нашем хипотекарном посреднику, на крају бисмо плаћали 30 УСД месечно више уз кредит ФХА у поређењу са конвенционалним кредитом. Наш брокер је проценио да бисмо такође платили 10.000 долара у малим таксама и трошковима током трајања кредита.
Да смо отишли са зајмом ФХА, морали бисмо на крају и рефинансирати само да бисмо одустали од МИП -а. Тренутно су стопе ниске и само расту, па се чинило да ако рефинансирамо можда нећемо моћи да добијемо ниске стопе које сада имамо.
Сваки хипотекарни стручњак са којим сам разговарао рекао је да бисмо требали да идемо на конвенционалне ако можемо да добијемо одобрење и приуштимо си то - и могли смо, па смо то и учинили.
Зашто бисте могли да изаберете ФХА кредит
Међутим, за власнике кућа који немају новац унапријед или одличне кредитне резултате, ФХА кредити су добра опција јер прихваћају најмању могућу уплату. На кући од 200.000 долара, минимална уплата ФХА кредита од 3,5 посто била би 7.000 долара. За конвенционални кредит са падом од 5 процената то би било 10.000 долара. Та разлика у готовини од 3.000 долара унапред може бити прекршај ако се иселите из државе, купујете нови намештај или планирате реновирање куће.
А ако живите у граду са високим трошковима живота у коме некретнине брзо пролазе, можда ћете одлучити да је боље да сада купите кредит ФХА уместо да чекате док не уштедите довољно за конвенционални кредит.
Али ова одлука не би требало да буде само ваша- требало би да се обратите стручњаку за хипотеку (попут кредитног службеника или хипотекарног посредника) како бисте били сигурни да хипотека коју преузимате одговара вашим краткорочним и дугорочним циљевима.
