Осим ако немате вилинску куму или хладних пола милиона људи, вероватно ће вам требати хипотека ако желите да купите кућу. Ево како се квалификовати и изабрати хипотеку и шта очекивати током читавог процеса.
Почните рано
Да се разумемо: Можете ићи на колико год отворених врата желите, али нећете моћи да је купите без хипотеке. Зато рано закотрљајте лопту и добијте претходно одобрење пре него што уопште почнете са ловом.
Моја препорука би била да увек добијете претходно одобрење пре него што потражите дом из снова, каже Ницк Бесер, директор за стамбене послове и развој заједнице у непрофитној организацији Гуидевелл Финанциал Солутионс . Никада није добро заљубити се у некретнину само да бисте сазнали да се по тој цени не можете квалификовати за њу. Бесер каже да процес претходног одобрења не би требао трајати дуже од дан или два са угледним стручњаком за позајмљивање. Претходно одобрење генерално важи 90 дана, а затим можете поновити поступак ако је потребно.
(Имајте у виду да зајмодавац такође може да се претквалификује. Ово је лабава процена онога што бисте могли да приуштите на основу финансијских информација које сте дали и меке провере кредита. Претквалификација је једноставнији, бржи процес, јер не морате поднесите документацију о својим финансијама. Али из истог разлога, то је такође бесмислено и не значи да сте одобрени за финансирање. То је једноставно добар начин да процените до које бисте хипотеке могли да се квалификујете.)
Да ли сте спремни?
Али пре него што се пријавите за хипотеку, уверите се да сте заједно са својим финансијским чином: Желите да дате све од себе да се квалификујете за најбоље стопе - или уопште.
Обратите пажњу на то како управљате кредитом, каже Том Глеасон, бивши извршни директор компаније Масс Хоусинг , непрофитна агенција за финансирање становања за Массацхусеттс. Ако касните са кредитима у продавници или студентским кредитима или кредитима за аутомобиле, морате се побринути за та питања. У супротном, каже, само ћете бити одбијени.
Морате да дођете до тачке у којој сте имали доследан приход три године заредом, каже Марие Прести, власница/посредник у Прести Гроуп у Невтону, Масс. Банке такође желе да виде неке новчане резерве када се пријавите за хипотеку. Зајмодавци воле да знају да немате само новац за аванс, већ и довољно новца за плаћање хипотеке у случају да изгубите посао након што купите кућу. Воле да виде трошкове од три до шест месеци. Ово не мора бити огроман пакет готовине на вашем штедном рачуну - може укључивати стања на рачунима за пензионисање за које се надамо да их нећете морати додирнути, попут 401 (к) или ИРА.
У међувремену ћете се квалификовати за боље хипотекарне стопе ако је ваш кредит одличан и немате тону дуга. Да би добили најнижу стопу, кредитни резултати би требало да буду у 700-има, а однос дуга према приходу дужника требало би да буде око 36%, каже Бесер. То значи да ваше укупне месечне обавезе по основу дуга-укључујући плаћања студентских кредита, кредита за аутомобиле, минималне кредитне картице и хипотеку коју покушавате да добијете-не би требало да прелазе 36% вашег месечног прихода пре опорезивања.
Међутим, многи зајмодавци имају хипотекарно финансирање које ће омогућити бодове до ниских 600, додаје Бесер, а Фанние Мае и Фреддие Мац недавно су извршиле измене које омогућавају однос дуга до 50%.
шта значи 411
Генерално, што је лошији ваш кредитни резултат, већа је каматна стопа, каже Бесер - и што је већа каматна стопа, већа је и хипотека. Ово је важно, јер величина ваше месечне уплате може ограничити величину куће коју можете купити. Можда чак помогне у одлучивању о заједници у којој ваша породица може себи приуштити живот, каже он.
Ако вам је потребан брз трзај кредитне способности, уплаћивање средстава на кредитној картици је један од најнепосреднијих покретача кредита око. То је зато што је отприлике трећина вашег кредитног резултата одређена коришћењем кредита или количином расположивих кредитних ограничења која сте потрошили. Отплатом салда такође можете смањити однос дуга према приходу на прихватљив ниво.
сачувати Пин Ит Погледајте још слика (Кредит за слику: Насози Какембо)
Пронађите зајмодавца (и потражите програме за прве купце куће)
Постоји много врста хипотекарних зајмодаваца, од ваше комшијске банке или кредитне уније до интернетских банака до небанкарских зајмодаваца. Иако ваша банка може понудити хипотеке, упоредите стопе и услове и код других зајмодаваца, јер потрошачке банке можда нису тако конкурентне-посебно за купце који први пут купују. Конкретно, погледајте прве програме за купњу куће подржане од стране ваше државе орган за стамбене финансије или они у локалним кредитним задругама.
Користили смо први пут програм за купњу куће који се нуди путем кредитне уније којој имам приступ на послу, каже Сарах Корвал, која је 2016. купила градску кућу са својим супругом Сцоттом у Бостону 2016. Испитали смо гомилу различитих опција, укључујући три различите кредитне задруге и могућности финансирања преко кредитног службеника. На крају су све кредитне задруге понудиле заиста јаке програме са сјајним каматама, па смо кренули с једним од њих.
За првог купца куће често може бити тешко доћи до конвенционалне аконтације од 20%: Немате постојећу кућу за готовину, а можда сте били презаузети борећи се са студентским кредитима или плаћајући небеске кирије да бисте уштедели 40.000 долара или више у готовини. Међутим, можете искористити бројне програме кредитирања намијењене људима у вашој ситуацији.
Хипотекарни производи који укључују почетне отплате од само 3% сада се нуде како би се помогло заједницама са ниским и средњим приходима и младим одраслим особама у стицању власништва над кућама, каже Бесер. Програми савезних зајмова, као што су ФХА, ВА и Фанни Мае'с Хомереади Мортгаге, олакшавају закључавање хипотеке без знатне капаре. Заиста, кредити подржани од Савезна стамбена управа (ФХА) су отворени за купце са кредитне оцене чак 580 , док ВА кредити дозвољавају активним војним припадницима и ветеранима да финансирају дом без икакве уплате.
Бесер каже да проверите зајмодавце у вашем подручју који нуде ове програме или своје програме за прве купце. Такође питајте о државним и локалним програмима подстицаја који могу смањити вашу уплату или камату, додаје он. Неке државе или градови нуде становницима још издашније погодности за прве купце, попут помоћи при плаћању аванса, све док остану у кући одређени број година.
Да бисте се квалификовали за ове програме, генерално ћете морати да завршите први разред купца куће у непрофитној организацији са сертификатом ХУД, лично или на мрежи. Излазећи из недавне рецесије, пружаоци кредита схватају да нуђење нижег учешћа укључује ризик; међутим, они виде образовање о власништву над кућама као моћно средство одвраћања од неизвршења обавеза, каже Бесер.
Истина је: Зајмопримци који похађају класу куповине куће имају мању вероватноћу да ће се касније суочити са одузимањем имовине. Најбоља ствар коју потрошач може учинити за себе је да се боље образује, каже Глеасон. И пролазак кроз ове часове, видели смо временом, чини велику, велику разлику.
Жетва папирологије
Када будете спремни да се пријавите за хипотеку (укључујући и претходно одобрење), мораћете да прикупите безбожничку количину финансијске документације. У зависности од ваших организационих способности (или недостатка истих), ово би могао бити најтежи део процеса куповине куће. Поред попуњавања захтева за кредит, обично ћете морати да пронађете и доставите:
- Ваше последње две пореске пријаве и образац В-2
- Недавне уплатнице (или други доказ о приходу)
- Стања и месечна плаћања по основу студентских кредита, ауто кредита и других дугова
- Стања на кредитним картицама и минимална плаћања
- Тренутни изводи са банковног рачуна (чекови и штедња)
- Стања на инвестиционим рачунима (401к, ИРА, итд.)
- Отказани чекови на закуп (доказ о текућим уплатама станарине)
Фиксна стопа у односу на хипотеку са подесивом стопом (АРМ)
Већина кредита за прве купце станова укључује стандардну, 30-годишњу хипотеку са фиксном каматном стопом. Овде закључавате одређену каматну стопу на 30 година-то је опција са најнижим ризиком јер се ваша месечна уплата неће променити. Међутим, то није једини хипотекарни производ - далеко од тога.
Хипотека са подесивом каматном стопом, с друге стране, управо тако звучи - каматна стопа се може променити. Оглашаваћете их као АРМ 5/1 или 7/1 - то значи да је стопа фиксна за првих пет (или седам) година, а затим се може променити на основу тржишних услова једном годишње након тога.
АРМ је мало ризичнији, али има предност-наиме, почетна стопа ће бити нижа од хипотеке са фиксном каматном стопом. На пример, рецимо да се 30-годишња хипотека са фиксном каматном стопом оглашава на 4%; АРМ 5/1 код истог зајмодавца може почети са 3,5%. То може значити значајну уштеду у првих пет година и омогућити вам да се квалификујете за већу хипотеку. Али с обзиром на то да се каматне стопе крећу близу најнижих нивоа од Велике рецесије, поштено је претпоставити да ћете за шест година од сада плаћати више-можда прилично више-ако не продате или рефинансирате своју хипотеку пре онда. Зато ће вас већина ресурса за прве куповине кућа усмерити ка (или чак захтевати) хипотеку са фиксном каматном стопом.
О ПМИ
Разлог због којег било који зајмодавац жели да уплатите предујам - било да се ради о аутомобилу или кући - је тај што, све док не отплатите добар део кредита, они сносе велики део финансијског ризика. Аконтација од 20% осигурава да, чак и ако се тржиште стамбеног простора сруши, а вриједност куће падне за 10% до 15%, кућа и даље вриједи више него што је зајмодавац у њу уложио.
Зато ће, ако не уложите 20% или више, већина зајмодаваца захтевати од вас да купите приватно хипотекарно осигурање или ПМИ (који штити зајмодавца у горе наведеном сценарију, а не вас).
Постоје различити начини на које ћете платити ПМИ, у зависности од кредитног програма - неки ће га умотати у хипотеку тако да се финансира током 30 година по нешто већој каматној стопи, а понекад бисте могли само да платите додатних 100 УСД месечно на хипотеку (док не достигнете 20% до 30% капитала у кући). Али чак и ако то не видите, на овај или онај начин ћете то платити.
Потенцијални купци кућа који за финансирање користе хипотекарне производе са ниским плаћањем вероватно ће платити ПМИ и/или ће добити нешто вишу каматну стопу ако одаберу опцију „Зајмодавац плати хипотекарно осигурање“, каже Бесер. С обзиром на то, многи први пут купују куће откривају да је, кад је све речено, хипотека нижа од онога што тренутно плаћају у закупнини.
О бодовима
Можда сте чули за хипотекарне тачке, у том случају сте вероватно помислили: Какве везе, побогу, бодови имају са било чим? Поштено питање! У основи, можете унапред платити више новца да бисте смањили дугорочну каматну стопу.
Једна тачка је генерално 1% хипотеке. Тако, на пример, на хипотеку од 200.000 УСД, можда ћете моћи да платите додатних 2.000 УСД (један поен) при затварању да бисте смањили каматну стопу са 4% на 3,5% током трајања кредита. Тај додатни део ће се збрајати током 30 година - уштедећете десетине хиљада долара на каматама и смањивати уплату сваког месеца. Ако имате готовину, то свакако може вредети-али први пут су купци прилично без новца.
Затварање трошкова
Говорећи о готовини: Уплата није једини аванс који вам је потребан за хипотеку. Побрините се да узмете у обзир трошкове затварања, који се разликују од државе до државе, али су различити у просеку око 3.700 долара , и могу укључивати накнаде за покретање (банкарска такса за писање кредита), таксе геодета, бодове, осигурање власништва, накнаде за проценитеља и адвоката и друге случајне трошкове. Ваш кредитни службеник би требао бити у могућности да вам унапред достави добру процену ових трошкова. У неким случајевима могуће је натерати продавца да вам плати трошкове затварања: У основи, они плаћају накнаде, а затим вам наплаћују још толико за кућу, па се бол шири током ваше 30-годишње хипотеке.
Можда ћете такође морати да отплатите једногодишње осигурање власника кућа и порез на имовину да бисте га затворили, што ће ићи на есцров рачун (што значи да банка држи новац и плаћа те рачуне у ваше име током целе године).
Оно за шта сте одобрени и шта можете приуштити могу бити два различита броја
Коначно, запамтите да само зато што се квалификујете за хипотеку од 400.000 долара не значи да бисте требали купити кућу од 400.000 долара. Заснивајте свој циљани распон цена на основу месечне уплате која вам одговара - и, ако је то ниже од онога за шта испуњавате услове, само запамтите да имате ту додатну собу за кретање ако вам заиста треба.
Обично кажем за купце који први пут покушавају да иду што је више могуће на свом ограничењу, али и даље се осећају пријатно при том месечном плаћању становања, каже Прести. Али запамтите да ваше власништво над кућом долази са трошковима који нису само хипотека: осигурање, порези на имовину, комуналије и одржавање могу повећати хиљаде долара годишње .
Потрошачи који су увек изнајмљивали често нису свесни трошкова власништва, каже Бесер. Морају схватити да је финансирање хипотеке само први корак. Када се уселе, имаће и порезе, осигурање и трошкове одржавања.
У исто време, каже Прести, део тог новца ће вам се вратити у облику одбитка од пореза на хипотекарне камате. А ако сте као млади купац сигурни да ћете напредовати у каријери у наредних неколико година, можда ћете се осећати угодније растежући се.
Само запамтите: Хипотека је неумољива, а продаја куће није попут раскида закупа. Морате бити реални у погледу цене куће коју можете купити, каже Глеасон. Ништа не ствара већи стрес у породици од претераног боравка у кући и несигурности да ли можете да платите хипотеку. Зато живите у оквиру свог буџета и заиста се тога држите.
![Најбоља фарба за улазна врата у Великој Британији [2022]](https://hotelleonor.sk/img/blog/50/best-front-door-paint-uk.jpg)
