Сви смо то чули. Ако желите да купите, увек треба да одете до најгоре куће у најбољем комшилуку. Али, да ли смо многи од нас икада престали да доводе у питање ту конвенционалну мудрост? Мислио сам да се борим против конвенције када сам купио једну од кућа са најнижим ценама у комшилуку које се многи локалци клоне (и на моју вечну фрустрацију што возачи Убера говоре мојим гостима на Аирбнбу да их треба избегавати) - али да ли је то истина?
Аутори Зиллов Талк: Нова правила за некретнине , Спенцер Расцофф и Стан Хумпхриес, суочили су се с тим да старе диктате некретнина диктирају. И погодите шта: то је заправо ужасан савет!
Прочитао сам њихову књигу да не морате (иако је то одлично штиво!), И разговарао са Зиллов Виши економиста Аарон Терразас, који ме је упознао са својим истраживањима и налазима. (Дозволите ми да ово уводим рекавши да нисам стручњак за некретнине и не играм га на интернету. Овде преносим оно што сам научио и своје искуство. Ваша километража може варирати.)
Дакле, с хоулд купујете најгору кућу у најбољем комшилуку?
Кратак одговор: Не.
Чини се да је изрека заснована на нашој љубави према нагодби. Сви траже договор, каже Терразас, и ако погледате уназад, постојао је осећај да је најјефтинији дом у лепом крају добар посао ... да је то био улаз на стражња врата у раскошну зону. И наравно, признаје, ако желите трљати лактове богатијим људима, или приступ богатијим комшијским погодностима попут паркова и школа надмашује вашу жељу да видите како вредност ваше куће расте, то би вам могло дати разлог да купите јефтину кућу у добром суседству .
Међутим, ако желите да ваша вредност куће у наредним годинама пропадне, њихови подаци кажу да то није прави пут.
Повезан: 7 ствари које бих волео да знам пре него што сам купио горњи део за причвршћивање
Како знају?
Зиллов је основало неколико техничара који се баве ловом на куће и који су били фрустрирани што немају приступ подацима које су имале некретнине, објаснио је Терразас. И да ли икада имају руке у рукама сада! Па су се укопали у то.
Они су по цени рангирали сва насеља у датој области метроа широм земље, каже Терразас, затим су узели десет одсто најнижих кућа и упоредили их са укупним трендом у својим четвртима.
Књига то разлаже:
Да је изрека тачна, доњих 10 одсто кућа морало би да има боље перформансе од скупљих кућа у свом суседству. Брже уважавање показало би да је куповина најјефтиније куће у најбољем комшилуку стратегија која се заиста исплати.
Али - нажалост - није. Уместо тога, открили смо да само ретко доњих 10 процената надмашује 90 % најбољих кућа у поштанском броју
Оно што се догодило је да је најнижих 10 процената цењено у складу са другима у комшилуку, каже Терразас. У реду, то није добро или лоше.
шта значи број 555
До ударца долази, каже он, када упоредите ове скупе четврти са другим насељима у области метроа. Та скупа подручја имају тенденцију да не раде добро метро у целини.
Или, како књига каже,
Куповина најгоре куће у најбољем комшилуку заправо може да се обори. То је зато што што је насеље богатије, у односу на његово веће градско подручје, лошији су домови у његових 10 посто. Укратко, што је комшилук лепши, мит је већи!
сачувати Пин Ит Погледајте још слика (Кредит за слику: Јустице Даррагх)
Има бољи савет:
Ево шта треба да урадите ако желите дом који ће се све брже повећавати: Промените стару изреку и купите најјефтинију кућу у најтоплијем крају, где, каже књига:
... домови имају тенденцију да вреднују вредност чак и брже од домова у врхунском насељу. Још једном, заправо је боља стратегија некретнина за куповину кућа изван врхунског насеља. ... Дакле, ако сте паметни купац куће, можда бисте желели да се преселите у једну од мање развијених четврти која окружује тај сјајан део града. Можете се сасвим сигурно кладити да ћете с временом уживати и у већој вредности куће и у комшилуку са многим истим карактеристикама за које сте некада морали да путујете. Укратко, ако имате мало стрпљења, можете сачекати да вам дође хладноћа.
Али шта чини вруће суседство? Математички гледано, то је место где су историјски гледано вредности куће испод вредности метроа у целини, али је у последњих пет година дошло до уважавања изнад просека метроа. И како проналазите те информације? Очигледно место је Зиллов, каже Терразас (он је њихов виши економиста), али можете разговарати и са локалним стручњацима за некретнине.
Ако вам не смета преметање кроз неке мега табеле, све је на реду зиллов.цом/дата . Податке о комшилуку пронашао сам уз помоћ Терразаса. (Овде сам писац, а не статистичар!)
- Прва опција на страници је Тип података - изаберите ЗХВИ (то је Зиллов Хоме Валуе Индек) са падајућег менија.
- Следећа је географија - овде изаберите комшилук.
- Преузмите џиновску табелу сваког насеља у Сједињеним Државама и филтрирајте за своју област метроа (овде су вам потребне неке вештине за Екцел).
- Укључујемо петогодишњу колону и тражимо број који је изнад средње вредности области метроа (на пола пута). На моје задовољство, мој је био у горњој трећини, знатно изнад медијане, и није далеко иза мог претходног насеља.
Наравно да морате бити у врелом комшилуку довољно рано да бисте се нагодили, па ту долази до шкакљиве науке (или уметности?) Идентификовања онога што ће следеће бити вруће.
шта 444 значи духовно
Повезан: 20 питања која бисте требали одмах поставити свом станодавцу
Размислите о ефекту ореола, каже Терразас, и потражите јефтинија насеља у близини врућих. Ти кафићи и галерије и слично ће се почети ширити у приступачнија подручја како тамо цијене расту. (Могу да гарантујем за то-продали смо своју стару кућу у комшилуку који је постао прилично врућ на наше изненађење и преселили смо се ближе центру града на наш садашњи, много приступачнији по квадрату, а ресторани почињу да долазе .) Близина центра града је такође важна, али било је још неких занимљивих налаза.
Заборавите на хипстере, каже књига. Изнад свега, највећи показатељ за насеље које ће једног дана снажно ценити вредност била је старост његовог стамбеног фонда. Што је просечна кућа старија, већа је вероватноћа да ће дато насеље доживети снажну апрецијацију.
Шта зашто? Овде сам заиста узбуђен, седећи овде у свом дому из 1890. Старије куће захтевају већа улагања, објашњава Терразас, (можете то поновити!) И зато су приступачније. То је прилика која захтева одређена улагања, али која ће се дугорочно исплатити. (С тим у вези, можда нису били јефтини договори, каже он, јер горњи делови за поправке нису толико снижени ових дана.)
Исто може бити и када су у питању насеља са већом популацијом изнајмљивача; власници ових домова не морају нужно толико улагати или одржавати ове куће, каже он, па ће већа вероватноћа да ћете пронаћи приступачан горњи део када се појаве на продају.
Ако тражите одличан повратак, заборавите конвенционалну мудрост, сматрају ови стручњаци. Најјефтинија кућа у најбољем комшилуку није прави пут. Уместо тога, купите најјефтинију кућу у најтоплијем кварту - и почните тако што ћете погледати у старијем кварту близу акције.
Поново измењено са поста првобитно објављеног 2.22.2018-ЛС
Опширније: Могу ли џентрификатори помоћи у борби против гентификације? Можда не, али ипак бисте требали покушати
