Након великих реновирања куће, хтео сам да утврдим наш повраћај улагања, колико бисмо још могли да учинимо пре него што се наша имовина претерано побољшала и да ли је вредно истражити рефинансирање. Па сам се обратио свом тако великодушном агенту за некретнине, Гарретту Ацклесу из Семонин у Лоуисвиллеу, Кентуцки, за грубу процену пре него што смо отишли на званичну процену. Уопштено, када добијете процену, она долази са страницама које је тешко проћи кроз жаргон некретнина. Замислите моје изненађење када ми је Ецклес дао јасан број и објашњење које је скоро свако могао разумјети.
Док многи стручњаци за некретнине процењују у доларима по квадратном метру, Ацклес је преферирао-барем у мом случају и нашем подручју-да некретнине оцењују на скали од једне до пет звездица. У основи, он гледа некретнине у комшилуку, види шта траже и ствара пет различитих заграда: Својства која су скоро неживотна су оне са једном звездицом, а врхунске куће, куће из снова су пет звездице, са средњом ценом куће у области као некретнине са три звездице.
Гледајући на овај начин, лако могу идентификовати тип купца и распон цена који би вероватно платили за некретнину, каже ми Еклс. Затим можемо доделити разумну цену по квадратном метру за сваку од категорија „звезда“ у микроподручју. Рекао је и да му ова метода омогућава бољу контролу одступања.
Рекао ми је да би га, када смо први пут купили нашу некретнину, класификовао као ниску две звездице: Имала је потенцијал, била је погодна за живот, али очајнички јој је било потребно ажурирање. Платили смо га 200.000 долара, или отприлике 50 долара по квадратном метру. Затим, када смо обавили почетна општа ажурирања (попут инсталирања централног ваздуха, тона козметичких ажурирања и реноа за ужасни трећи спрат), рекао је да смо скочили у солидну кућу са три звездице и налетели на њу наше процене од 85 долара по квадратном метру до 95 долара по квадратном метру.
значење анђела број 777
И био је у праву! Када смо имали службену процену, наш дом је након почетних ажурирања процењен на 350.000 долара.
Зато смо радили нова реновирања-ажурирали смо кухињу, оставу и купатило (за које нам је Ецклес рекао да ће их купци вишег нивоа визуелно и функционално ценити.) Рекао нам је да су нас ови ренои пребацили у категорију са четири до три звездице. На основу упоредивих некретнина у тој области, то нам је донело до 110 до 115 долара по квадратном метру, односно између 429.000 и 448.000 долара.
Одлучили смо да је вредно рефинансирања и добили смо званичну процену. Испоставило се да је поново био у праву - иако помало конзервативан - и наш дом је вредео 475.000 долара.
Још увек планирамо нека мања ажурирања како бисмо додатно побољшали нашу оцену, али Ецклес нам је рекао да ће наша кућа заиста моћи да уђе само у средњу оцену са четири звездице, или око 125 УСД по квадратном метру, јер је то највећи потенцијал вредности наше имовине, због своје локације и опште функционалности. Иако бисмо могли надоградити сваку своју надоградњу, за њу ћемо добити само толико поврата улагања.
Баш као и купац који не би платио новац од пет звездица за хотел који се налази пола миље од плаже, мислим да не можете ништа учинити-нити било који износ новца који бисте могли потрошити-на нека ово буде локација са пет звездица, рекао је Ецклес.
Да, Ацклесов метод је неконвенционалан, али приступ који стоји иза њега уобичајен је за агенте за некретнине. Док Еинат Бар , агент за некретнине са компанијом Цомпасс у Брооклину, Нев Иорк, каже да никада није добила оцјену звјездица, она и њене колеге углавном оцјењују некретнине за стање и локацију на љествици са упоредивим некретнинама на тржишту и недавном продајом. Међутим, то не раде сви агенти. Бар напомиње да се неки агенти у Њујорку строго држе цене по квадратном метру.
Ово све говори о томе да дефинитивно не бисте требали прескочити службену процену ако ускоро желите да продате или рефинансирате - али мислим да ми је Ацклес -ов трик неизмерно помогао када покушавам да проценим која су реновирања вредна предузимања и колико ће они додати продајној вредности моје куће.
