Раније ове године покушао сам да купим кућу у Мејну. Био сам три године у пандемији и три и по године након трауматске повреде мозга која је трајала већи део пандемије. Нисам желео само дом, желео сам и место побећи . Оно што сам научио док сам жудео за својим бекством од ужасне стварности повреда и друштвених недаћа је да хипотекарна пракса није сустигла модерне начине рада, а нико ми то није рекао.
За више оваквих садржаја пратите
Видите, претходне три године имао сам сталан посао радећи у стартапу за вештачку интелигенцију. Када сам напустио стартап у фебруару, имао сам неколико месеци отпремнине, а затим сам почео да радим као слободњак. Нисам зарађивао баш онолико колико сам имао раније, али довољно колико сам претпостављао добијање хипотеке за сањиву викендицу у приобалном Мејну не би био проблем. Погрешио сам.
Најшокантнија ствар коју сам научио на свом путовању је да ће оно што је утицало на мене вероватно утицати и на 36 одсто популације која ради као слободњак анд тхе 16 одсто становништва старијег од 65 година . Ако спадате у ту категорију, постоји пет важних ствари које треба да знате ако желите да купите кућу, али имате мање од две године слободне зараде или сте трајно (по избору или на други начин) незапослени.
Постоји неколико различитих врста хипотека које су доступне људима у мојој ситуацији: примарне, секундарне, инвестиционе, пословне, обезбеђене имовином и обезбеђене колатералом. Прошао сам кроз скоро све.
В2 је и даље примарни начин на који банке верифицирају кандидатуру за хипотеку.
У јуну 2021. стекао сам право на хипотеку која је омогућила куповину стана у Њујорку. До јуна 2022. ниједна традиционална банка ме неће прихватити. Разлог? Већина одлука банке да финансира хипотеку директно је везана за ваше плате у другом периоду. Ваша имовина или други токови прихода нису толико велики фактор када се израчунавају бројке. Њихова претпоставка је да традиционални посао значи да ћете моћи да вратите зајам, игноришући чињеницу да Американци мењају посао у просеку сваких неколико година , 25 одсто људи је вероватно ће напустити посао након пандемије , а у лице а рецесија, већа је вероватноћа да ће више људи изгубити посао него икад. И велики део овог закона је спроведен у праксу након стамбене кризе 2008. године. То није лоша политика, сама по себи, али то је политика која више не одражава време.
Ако желите да купите кућу и претпостављате да ћете се квалификовати, важно је да одвојите време да заиста схватите шта је хипотека и шта банке траже: приход за отплату кредита. Ово се заснива на пројекцијама које су најпре зависно од текућег прихода, како то види банкарска интуиција. То значи В2, више од две године слободног прихода или власништво над предузећем са значајним нето приходом. Има мало везе са вашом банкарском историјом, кредитним резултатом или имовином.
Моја прва опција: Купите у готовини, а затим узмите хипотеку.
Након што су ми сви са којима сам разговарао ускратили редовну хипотеку, тврдећи да се моја слободна зарада не може бранити јер нису могли да је виде током две године пореске историје, предложили су ми да размислим о куповини у готовини, а затим о хипотеци. „Обрнуте хипотеке“ или „хипотеке са одложеним финансирањем“ постале су модерне током пандемија у Мејну (и многим другим местима) када су појединци са великом новчаном имовином почели да купују друге куће. Са овом опцијом, можете купити кућу у готовини, а затим се вратити у банку и тражити од њих хипотеку у суштини на основу те готовинске имовине. Тада можете добити хипотеку, често са вишом каматном стопом, али ће проћи месеци и (!) поново ће желети да виде В2 да поново обезбеде хипотеку. У мом случају, још увек се нисам квалификовао.
Научио сам о инвестиционим хипотекама.
Да бих убедио банке да могу приуштити хипотеку, мислио сам да би било корисно да разговарам са њима о томе како бих размислио о коришћењу ове куће као инвестициону имовину . Водио сам још три Аирбнб некретнине и разумео сам како да направим посао који не само да покрива хипотеку, већ је и у стању да ми обезбеди приход. У тренутку када сам поменуо инвестиције, пребачен сам од хипотекарних брокера који су радили на примарним и секундарним хипотекама у категорију инвестиционих хипотека. Да бисте се квалификовали, мораћете да докажете да локалне цене најма могу да покрију трошкове хипотеке. За мене, који сам желео да купим дотрајалу некретнину и да је поправим током времена, ти тржишни резултати су били кратки. Брокер није могао да направи случај. Хајка се наставила!
Размишљао сам о хипотеци која је обезбеђена бизнисом.
Са типичним индивидуалним хипотекарним опцијама ван стола, покушао сам да обезбедим оно што је познато као хипотека обезбеђена бизнисом. Ако сте слободњак који води посао који има пореску пријаву или може показати јаку однос дуга и прихода , можете се квалификовати за ову врсту кредита. Мислио сам да је ово могуће за мене. Водио сам мали бизнис више од пет година, али сам такође увек био веома упознат са саветима свог рачуновође да осигурам да трошим новац који сам примао како бих смањио свој порески рачун. Тај савет је можда био добар за моје порезе, али се испоставило да је управо супротно од онога што су хипотекарни брокери са обезбеђеним пословањем тражили од мене. Поново одбијено!
Затим сам прешао преко ситних слова хипотека обезбеђених имовином.
У разговору са својим финансијским саветником о мојим хипотекарним проблемима, уверила ме је да нисам сам. Већина њених клијената пролази кроз исту борбу када покушавају да купе домове у пензији. Да би могли да купе куће, често морају да узму велике суме новца из своје пензионе уштеђевине, да купе кућу, а затим добију повратна или одложена хипотека . То може значити испоруку чекова на стотине хиљада долара у поштанско сандуче. За мене је ово било последње решење, али сам још једном био осујећен. Средства у мом финансијском портфељу била су на местима где су морала да буду и морао бих да преместим значајне суме новца да бих се квалификовао. Мој финансијски саветник ми је рекао да то нема смисла.
После свега овога, речено ми је да инвестирам са партнером.
У овом тренутку, подигао сам руке. Једини начин да добијем зајам за куповину куће коју сам желео је да уложим са својим партнером. Његов приход у другом периоду надмашио је све повезане имовине, потенцијалну зараду и финансијско благостање које сам акумулирао током свих година без њега. Осећало се барем деморалишуће, а помало и патријархални пакао. Чинило се сувише компликованим везати моју имовину са његовим приходима одобреним од стране банке и врстама имовине за коју је одобрено да купи.
Одлучио сам, очајан, да сачекам прилику да побегнем.
Ако пролазите кроз нешто слично, нисте сами. Заштита тржишта станова која је успостављена да би се избегао колапс тржишта заправо више не служи великом делу становништва. Пензионерима и онима који су тек почели да се баве слободњаком или који су тек почели са слободњаком као примарним извором прихода биће веома тешко да обезбеде зајам. Потребно је ново законодавство да би се боље одговорило на промене на тренутном стамбеном тржишту. Контактирајте свог конгресмена са вашом причом је добро место за почетак.
