Ако сте на тржишту за куповину куће, разматрање откупа и кратке продаје могло би изгледати као приступачнији начин за власништво над станом. Некретнине могу бити прилично јефтине у поређењу са традиционалним стамбеним тржиштем, а ако сте искусан купац, идеја о причвршћивању може звучати привлачно. Али пре него што уложите више (или било каквог) времена у проучавање ових типова некретнина, требало би да знате тачну разлику између одузимања имовине и кратке продаје и чега треба да се чувате као потенцијални купац.
Почнимо са одузимањем имовине
Одузимање имовине долази након што власник куће није био у могућности да изврши отплату хипотекарног кредита три до шест месеци, и још увек није у могућности да надокнади пропуштена плаћања након што зајмодавац (обично банка) пошаље Обавештење о неизмирењу обавеза. Власник обично има 30 до 120 дана након пријема обавештења да или плати хипотекарни износ или пристане на кратку продају своје имовине - ако се ништа од тога не догоди, кућа се одузима и власник се исељава.
Зајмодавац затим ставља кућу на аукцију, где је купац може купити. Агент за некретнине укључен је како би олакшао комуникацију између купца и зајмодавца, али је процес много формалнији, а трансакције су мање флексибилне и чешће касне. Према Реалтор.цом , ако зајмодавац не може продати кућу, некретнина постаје у власништву банке или у власништву некретнина (РЕО).
Где можете пронаћи наведене заплене имовине?
Одузимање имовине можете потражити путем услуге за више огласа, слично начину на који би традиционални унос био објављен. Некретнине ће бити директно означене као затворене.
На овом списку оврхе у Лос Анђелесу , приметићете да се кућа продаје онаква каква јесте, а фотографије приказују њене услове. Четворособна кућа са три купатила кошта 655.900 долара и описана је као прилика за улагање. Четврт у којој се кућа налази се сматра надолазећом у Лос Анђелесу, а средња продајна цена кућа које су тренутно наведене на овом подручју је 746.000 долара, према Зиллову . За искусног власника куће који се не плаши обнове, ово би дефинитивно могла бити прилика за улагање - поготово ако вредности кућа у овом насељу ЛА наставе, што ће највероватније и учинити. (Зиллов извештава да су вредности куће у Јефферсон Парку порасле 8,8 одсто у прошлој години).
Не захтевају све наплате имовине тако захтевно прекрајање лица, а не би се све оврхе сматрале инвестиционом приликом. Ова кућа Валлеи Виллаге са пет спаваћих соба и шест купатила кошта 1,799,000 долара и (барем према сликама објављеним на Зиллов -у) је у прелепом стању. У попису се наводи да је кућа реновирана 2016. године. За референцу, средња цијена кућа које су тренутно наведене у Валлеи Виллагеу је 849.000 УСД.
Али то што кућа изгледа лепо на мрежи не значи да је без проблема, а недостатак транспарентности велики је бол за купце који желе да купе затворену кућу.
На шта треба обратити пажњу приликом оврхе
Осим много дуготрајнијег процеса од традиционалне куповине куће, куповина оврхе се обично не саветује власницима кућа почетника.
Пре свега, купац мора да купи кућни призор невиђен. Да, добро сте прочитали. Не само да нисте у могућности да обиђете кућу, већ не можете ни да затражите стручни преглед. Према Зиллову , било је случајева да незадовољни продавци оголе кућу и оставе имовину у потпуном нереду или намерно оштете. Беатрице де Јонг, директорка продаје станова у Отворене листе у Лос Анђелесу , Калифорнија, каже да је видела куће у којима је бакарни водовод уклоњен из куће ради продаје и куће у које је у водовод уливен бетон. Не само да би могло доћи до великих структурних проблема у унутрашњости и спољашњости куће, већ су у неким случајевима станари могли одбити напуштање имовине - а купац је заправо одговоран за њихово исељење.
Штавише, иако не постоји увек потреба за готовином за оврхе, де Јонг потврђује да се многе банке одлучују за продају кућа на аукцијама, што обично захтева купце у готовини. Ако немате готовину, често се аукција претвори у рат надметања, у којем бисте били у супротности са потенцијалним купцима који имају готовину (а готовина је краљ).
Шта је кратка продаја (и по чему се разликује од заплене?)
Пре него што нечија кућа постане отуђена, они могу покушати да је продају на кратко. То се дешава када или власник више не може да плаћа хипотекарни кредит, или стратешки не желе због смањења вредности своје куће (што се понекад дешава на променљивом тржишту). Према Реалтор.цом , продавац би отишао код свог хипотекарног зајмодавца, који би морао да прихвати продајну цену која је мањи износ од оног што дугује. На пример, продавац би могао да наведе њихов дом за 400.000 долара, са преосталим стањем хипотекарног кредита од 430.000 долара. Продавцу би недостајало 30.000 долара да му врати банку. Након што се трансакција заврши, продавац неће бити одговоран за 30.000 долара.
Према Банкрате -у , власник би требао попунити пријаву за кратку продају и написати писмо о тешкоћама које детаљно описује њихову финансијску ситуацију (која укључује уплатнице, пореске пријаве и изводе из банке) и рекао би зајмодавцу да неће моћи отплаћују колико год им кућа била кратка када се прода. Процес обично траје месецима.
У неким случајевима, хипотекарни зајмодавац би заправо могао желети да се новац изгубљен у продаји врати, што се назива пресудом о недостатку. Неке државе имају ставило ван закона ово , али то је дефинитивно нешто о чему продавац мора бити свестан.
Где проналазите кратку продају?
Требали бисте бити у могућности да пронађете кратке огласе за продају путем услуге за више огласа. Агенције за некретнине набрајају многе кратке продаје, али унос се можда не означава као кратка продаја. На пример, можете ићи на Отворите листе а кратка продаја би се појавила испод филтера за поправке.
На шта треба обратити пажњу при краткој продаји
Време потребно да трансакција прође са кратком продајом обично траје знатно дуже (обично између 90 и 120 дана, према Реалтор.цом) него традиционални унос. Будући да се купац првенствено бави зајмодавцем-а не продавцем, који је прилично присебан-зајмодавац мора одобрити понуђену цену, а за то је потребно време.
Цена кратке продаје је незгодна. Према новцу испод 30 , важно је да купац потврди да ли је кратка продаја одобрена или не. Ако је одобрен, онда је зајмодавац већ договорио цену за коју власник жели да прода кућу. Ако није, кратка продаја продавца ће бити одбијена.
Према Тхе Баланце , ниска котирана цена могла би бити стратегија коју агент и продавац користе за привлачење више понуда на кратку продају. Та цена има тенденцију да буде прилично течна, јер ако зајмодавац не одобри цену, цена ће порасти. Коначно: кратка продаја не мора нужно значити да ћете моћи купити кућу која је испод тржишне цијене. У билансу стоји да цена кратке продаје може бити висока; може бити низак; то може бити право на новац.
Осим тога, зајмодавци неће проћи кроз продају све док се купац не обавеже на одређене захтеве, попут плаћања поправки и трошкова затварања - све за шта би продавац обично био одговоран, купац мора пристати да преузме.
Такође бисте морали да прихватите некретнину каква је, иако према Реалтор.цом купац може затражити инспекцију. Ако купац открије оштећење имовине било које врсте, зајмодавац не би био одговоран за његово поправљање. Ако је кућа у јако неодржаваном стању, купца би то могло коштати астрономске суме новца да поправи сву штету.
Коначно, ако вас занима искључење или кратка продаја, побрините се да све истражите и разумете све ризике. Јер иако би то могао бити дом ваших снова, могао би бити и један из ваших ноћне море . Уверите се да је ово прво.
Још сјајних некретнина гласи:
- Зашто се заиста кајем што сам купио „довољно добру“ кућу
- Овако је заиста живети у обраћеној цркви
- 10 најбољих места за живот ако мрзите вожњу
- 11 ИКЕА производа о којима сваки закупац треба да зна
- 15 најбољих америчких градова за равнотежу између посла и приватног живота, према статистикама
